Dúvidas Frequentes

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Quando a área que se pretende regularizar, recolhe ITR e consta na matrícula como rural, se faz necessário inicialmente solicitar o cancelamento do cadastro junto ao no INCRA?

Conforme a nova Lei Federal 13.465/17, a aprovação e o registro do projeto de regularização independem de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural junto ao INCRA e de inclusão no perímetro urbano.

Quando a área a ser regularizada é maior que a área da matrícula, é necessário se fazer a retificação de área antes de submeter o projeto aprovado ao registro?

Não, de acordo com a nova legislação a aprovação do projeto e o registro da regularização independem de retificação de área ou apuração de remanescente. 

Quando o parcelamento irregular que se pretende regularizar atingir mais de uma matrícula é preciso antes se fazer a unificação destas matrículas?

Não, segundo a nova legislação estes procedimentos serão feitos no ato de registro do projeto de regularização aprovado;

A regularização pode ser feita quando houver algum tipo de bloqueio ou penhora na matrícula da área do parcelamento?.

Segundo a nova legislação serão regularizadas as ocupações que incidam sobre áreas objeto de demanda judicial que versem sobre direitos reais de garantia ou constrições judiciais, bloqueios e indisponibilidades, ressalvada a hipótese de decisão judicial específica que impeça a análise, aprovação e registro do projeto da regularização fundiária urbana.

Quem pode solicitar à Prefeitura a regularização de um loteamento, conjunto habitacional ou condomínio?

Conforme legislação federal, a regularização fundiária poderá ser promovida pela União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta, seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis, os proprietários dos imóveis irregulares, loteadores, incorporadores, a Defensoria Pública e o Ministério Público.

Quando um imóvel é irregular?

Quando se encontra em um núcleo urbano informal (loteamento, condomínio ou conjunto habitacional), nas seguintes condições:

1 - Sem aprovação do projeto e/ou da construção na Prefeitura Municipal.

2 - Sem registro do projeto aprovado do núcleo junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Cidade.

3 - Sem título de propriedade individualizado e legalizado, ou seja, sem matrícula do imóvel em nome do vendedor, titular de domínio, ou vendedor por este legalmente autorizado, oriunda de empreendimento anteriormente registrado.

Qual é a diferença entre “direito à moradia” e “direito de propriedade”?

Direito à moradia é um direito social reconhecido a todos os brasileiros pela Constituição Federal. É um direito de conteúdo amplo, não significando somente uma casa para morar. A proteção do direito à moradia envolve vários aspectos: segurança na posse, disponibilidade de serviços, equipamentos e infraestrutura; disponibilidade de moradia a preços acessíveis; habitabilidade; acessibilidade; localização; e adequação cultural.

Já o direito de propriedade é o direito de usar, fruir, dispor de um bem e ainda reivindicar esse bem. É também um direito fundamental, previsto na nossa Constituição Federal. Contudo, não é um direito absoluto. Nossa Constituição protege a propriedade que cumpre sua função social.

Direito à moradia, como se vê, não se confunde com direito de propriedade. Por um lado, não restam dúvidas de que a propriedade de um imóvel que constitui moradia de uma família garante-lhe a proteção contra atos de terceiros. Contudo, a proteção do direito à moradia não depende da propriedade. Em alguns casos, a moradia pode e deve ser privilegiada em detrimento do direito de propriedade. Além disso, o direito à moradia pode ser exercido de outras formas, como por meio do aluguel de um imóvel.

Em que casos o projeto de regularização fundiária pode ser dispensado?

Conforme o Art. 69 da Lei Federal 13.645/17, as glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.

É possível fazer regularização fundiária de interesse específico em áreas de preservação permanente(APP)?

Sim, conforme os artigos 12 e 82 da Lei Federal 13.465/17, na Reurb de núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação Permanente não identificadas, como áreas de risco, a regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da referida lei.

Qual a diferença entre regularização fundiária de “interesse social” e de “interesse específico”?

Regularização fundiária de interesse social é a regularização de núcleos urbanos informais ocupados, predominantemente, por população de baixa renda. A Regularização fundiária de interesse específico é todo e qualquer tipo de regularização que não está caracterizado o interesse social, nos termos da Lei nº 13.645/17.

E se meu imóvel estiver num parcelamento contra o qual se propôs Ação Civil Pública?

Esses casos são um pouco mais complexos. Será necessário analisar o andamento dos autos e o momento processual para diagnosticar corretamente a situação do parcelamento e apontar soluções para a regularização.

É possível obrigar o proprietário que vendeu lotes irregulares a proceder com a regularização?

Sim, os proprietários de imóveis em núcleos urbanos informais, poderão solicitar a Prefeitura ou ao Ministério Público, providências para que obriguem o loteador, proprietário ou responsável pela implantação do núcleo informal a executar a regularização nos termos da legislação vigente.

A Prefeitura Municipal pode realizar a regularização fundiária de interesse específico?

Sim a Prefeitura poderá promover a regularização fundiária de interesse específico, atendendo as normas da Legislação vigente, com posterior cobrança, aos beneficiários, dos custos totais dispendidos com a regularização e implantação da infraestrutura essencial necessária.

É possível regularizar núcleos de interesse específico à beira de lagos, cursos d’agua e beira de reservatórios e represas?

Sim, as novas legislações permitem a regularização fundiária, desde que atendidas às normas específicas por elas estabelecidas.

O que é registro de imóvel e matrícula?

Registro é o ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis, a pedido do interessado, para que conste na matrícula o registro do título que transferirá a propriedade para outra pessoa ou onerará o imóvel.

A Matrícula corresponde a uma “certidão de nascimento” ou ao “RG” do imóvel e é aberta no Cartório de Registro de Imóveis, onde recebe um número próprio de identificação. A matrícula

Identifica a origem do imóvel, seu número de contribuinte (IPTU) e proprietário.

Se eu tiver um instrumento particular de compra e venda estarei seguro?

Não se este instrumento de compra e venda ou escritura não estiver registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis. “Quem não registra não é dono!”.

A quem cabe as obras de implantação de equipamentos e  infraestrutura essencial nas regularizações fundiárias?

Na regularização fundiária de Interesse Social, Reurb-S, caberá ao poder público responsável pela regularização à implantação dos equipamentos e as obras de infraestrutura essencial necessárias, nos termos da Lei Federal 13.465/2017.

Na Regularização Fundiária de Interesse Específico, Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados, ou seja, serão responsáveis pela implantação dos equipamentos e obras de infraestrutura, medidas de mitigação e de compensação urbanística e ambiental eventualmente exigidas ou outras obras necessárias à regularização urbanística do núcleo urbano informal.